REIT (Real Estate Investment Trust) é a empresa americana que investe em imóveis e distribui ao menos 90% do lucro tributável aos acionistas, o equivalente mais próximo do fundo imobiliário (FII) brasileiro. O brasileiro que recebe dividendo de REIT sofre retenção de 30% na fonte nos EUA, e o Brasil só desconta 15% desse valor.
O que é um REIT?
Um REIT é uma empresa que o Internal Revenue Code, a lei tributária americana, trata de forma especial por investir em imóveis e repassar o lucro. Pelo código (seção 856), pelo menos 75% do valor dos ativos do REIT precisa estar em imóveis, caixa e títulos do governo. As instruções do Internal Revenue Service (IRS) para o formulário 1120-REIT exigem distribuir ao menos 90% do lucro tributável, calculado antes da dedução dos dividendos pagos e sem os ganhos de capital líquidos. Os REITs listados são negociados em bolsas dos EUA como ações.
REIT é igual a FII?
REIT e FII têm a mesma lógica, mas regras diferentes. Os dois devolvem a maior parte do lucro ao investidor. O que muda são os percentuais e a tributação.
| Característica | REIT (EUA) | FII (Brasil) |
|---|---|---|
| Base legal | Internal Revenue Code, seção 856 | Lei 8.668/1993 |
| Distribuição mínima | 90% do lucro tributável | 95% dos lucros auferidos pelo regime de caixa, semestralmente (art. 10) |
| Onde negocia | Bolsas dos EUA | Bolsa brasileira B3 |
Quanto de imposto paga um REIT?
O REIT em si, desde que cumpra as regras, não paga imposto sobre o lucro que distribui. O imposto fica com o acionista, e é aqui que o brasileiro encontra o custo de 30%.
Como funciona a retenção de 30% na fonte?
O IRS retém 30% dos dividendos pagos a estrangeiros sem tratado tributário com os EUA. A página do IRS sobre retenção lista 30% como alíquota padrão para rendimentos pagos a não residentes, e a lista de tratados de renda dos EUA, atualizada pelo IRS, não inclui o Brasil. O brasileiro, portanto, não tem alíquota reduzida. A corretora retém o valor antes de pagar o dividendo e emite o formulário 1042-S, que informa o que foi pago e retido. O IRS trata algumas distribuições de REIT, como as de ganho de capital, em regras próprias, e o 1042-S mostra a classificação de cada pagamento.
O Brasil desconta o imposto pago nos EUA?
Desconta, mas só até 15%. O art. 4º da Lei 14.754/2023 permite compensar imposto pago no exterior quando há tratado ou reciprocidade. A Receita Federal cita os Estados Unidos entre os países com reciprocidade. O desconto não pode passar do imposto brasileiro devido sobre aquele rendimento, que é de 15%.
| Exemplo hipotético: dividendo de US$ 1.000 | Valor |
|---|---|
| Retenção nos EUA (30%) | US$ 300 |
| Dividendo recebido | US$ 700 |
| Imposto brasileiro de 15% | US$ 150 |
| Crédito do imposto americano | até US$ 150 |
| Imposto pago ao Brasil | US$ 0 |
| Imposto total | US$ 300 (30%) |
Dos US$ 300 retidos, US$ 150 abatem o imposto brasileiro e os outros US$ 150 ficam sem compensação. Esse é o custo real do dividendo de um REIT para o brasileiro.
Quais outros custos existem?
O IRS informa que pessoas não residentes que não são cidadãs americanas precisam apresentar o formulário 706-NA quando os bens situados nos EUA passam de US$ 60 mil na data da morte, e lista entre eles as ações de empresas organizadas nos EUA. Isso é um risco de sucessão que vale conversar com um tributarista. Há ainda o custo de câmbio e IOF para enviar o dinheiro (veja o guia de remessa).
Como calcular o dividendo líquido de um REIT?
O dividendo líquido de um REIT para o brasileiro é de 70% do bruto, antes de qualquer imposto no Brasil. Num REIT hipotético que pague 4% ao ano, US$ 10.000 investidos rendem US$ 400 brutos, US$ 120 retidos e US$ 280 líquidos. O rendimento líquido é de 2,8% ao ano. Comparar o rendimento bruto de um REIT com o de um FII sem ajustar o imposto leva a uma conclusão errada.
Por que os ETFs de dividendos separam os REITs?
Alguns ETFs de dividendos deixam os REITs de fora por causa de uma regra do contribuinte americano. A Vanguard informa que o índice do VYM exclui REITs porque eles, em geral, não se beneficiam das alíquotas favoráveis para dividendos qualificados dos contribuintes americanos. Para o brasileiro não residente, a retenção padrão de 30% se aplica de qualquer forma.
Como se compra um REIT?
REITs listados são comprados como ações, por meio de uma corretora com acesso às bolsas americanas, depois de enviar dólares para a conta. Os custos de câmbio, IOF e corretagem se somam à retenção do dividendo. O mesmo vale para ETFs que investem em vários REITs.
Perguntas frequentes
REIT paga dividendo todo mês?
Depende do REIT. A lei exige a distribuição anual de pelo menos 90% do lucro tributável, mas não fixa a frequência.
Existe REIT com imposto menor que 30% para o brasileiro?
Em geral, não. O Brasil não consta na lista de tratados do IRS, e a alíquota padrão para não residentes é de 30%.
O 1042-S serve para quê?
Serve para provar ao Brasil quanto imposto foi retido nos EUA. Costuma ser o comprovante guardado para pedir o crédito na declaração de Imposto de Renda.
Um ETF de dividendos também sofre a retenção de 30%?
Em geral, sim: os dividendos pagos pelo fundo ao brasileiro sofrem a retenção padrão para não residentes. O Vanguard High Dividend Yield ETF (VYM), por exemplo, exclui REITs de sua carteira, mas seus dividendos ainda têm retenção.
Fontes (consultadas em 7 de novembro de 2026): 26 U.S. Code § 856; IRS, instruções do formulário 1120-REIT; IRS, retenção sobre rendimentos específicos; IRS, tratados tributários; IRS, imposto sobre herança de não residentes; Planalto, Lei 8.668/1993; Planalto, Lei 14.754/2023; Receita Federal, perguntas e respostas sobre a Lei 14.754; Vanguard, ficha do VYM.