Depois do ano de 2020, tendo o recorde na quantidade de fundos imobiliários ofertados, o mercado começou 2021 em um ritmo menos acelerado, com queda no número de emissões e captações com valores abaixo do esperado.
Levantamento feito pela consultoria Quantum Finance a pedido do InfoMoney mostra que foram realizadas 46 ofertas de fundos imobiliários no primeiro trimestre, o que representa um recuo de 14,8% em relação às 54 ofertas registradas no mesmo período de 2020. Na comparação com o último trimestre do ano passado, quando houve 82 emissões, a queda foi ainda maior, de 43,9%.
O total apurado entre janeiro e março engloba 17 operações destinadas a investidores em geral na B3 (instrução 400 da CVM) – das quais oito ofertas públicas iniciais (IPOs) e nove ofertas subsequentes (follow-on) – e 29, restritas, (instrução 476, com acesso limitado a 50 investidores), sendo sete IPOs e 22 follow-on.
Quando analisados os montantes captados nos oito novos fundos listados em Bolsa, cinco tiveram um montante total subscrito abaixo do valor inicial da oferta. Foi o caso do REC Fundo de Fundos (RECX11), que estreou na B3 em fevereiro e teve captação de R$ 20 milhões, bem inferior aos R$ 100 milhões inicialmente estimados no prospecto.
“Está havendo um excesso de ofertas de fundos e a preferência do investidor é entrar em follow-on em vez de IPOs, pelo benefício econômico no direito de preferência das cotas”, justifica Moise Politi, head dos fundos imobiliários da REC Gestão.
Assim como nos últimos três meses de 2020, o destaque setorial das novas ofertas do primeiro trimestre deste ano recaiu sobre fundos de recebíveis imobiliários, considerados mais conservadores por investirem em papéis de renda fixa. Foram 16 ofertas desse nicho, seguido pelos fundos de galpões logísticos, com oito emissões.
Neste momento, contudo, o mercado começa a se preparar para uma nova rodada de emissões, englobando setores como logística, fundos de fundos imobiliários (FOFs) e lajes, com gestores na busca por pechinchas geradas pela crise.
Novas emissões de fundos imobiliários
Das 18 ofertas em análise atualmente na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), cinco são de FOFs e quatro, de fundos de logística. Gestoras como Mauá Capital, Alianza, SDI Gestão e Rio Bravo Investimentos estão por trás dos potenciais lançamentos dos dois segmentos. Há ainda, entre os destaques, duas ofertas de FIIs de recebíveis em análise.
De acordo com Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimentos, a piora da pandemia e a alta das taxas de juros, diante de uma inflação crescente e da perspectiva de descontrole fiscal do governo, contribuem para um arrefecimento da demanda por parte dos investidores, o que se traduz em uma uma queda na oferta de fundos imobiliários por parte de gestoras.
“Enquanto esse cenário persistir, devemos ver uma entrada mais lenta de investidores na classe, que não deixou de ser competitiva, mas diminuiu a atratividade em relação aos títulos do governo”, avalia.
Fundos de papel são destaque
Tendo uma elasticidade o fundo de recebíveis no meio à pandemia, mesmo em menor número na fila de ofertas, ele devem seguir em destaque na preferência dos investidores, na avaliação de Yuri Bialoskorski, gestor da gestora de patrimônio More Invest.
“O mercado pediu mais fundos de papel e, por eles estarem entregando retornos atraentes nos últimos meses, as gestoras acabaram focado mais nesse tipo de ativo para correr com as captações”, afirma.
Bialoskorski assinala que o mercado brasileiro usou por muito tempo a poupança como financiamento imobiliário, mas que hoje, por conta dos retornos mais irrisórios diante dos juros baixos, tem mostrado a necessidade de recorrer a outras alternativas, como o financiamento via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
O gestor da More Invest chama atenção ainda para a distribuição atrativa de dividendos desses FIIs, que vêm se beneficiando da alta de índices de inflação, com repasse mensal nas dívidas.
Levantamento feito pela XP mostrou que o segmento de fundos de papel apresentava em março deste ano o melhor desempenho entre os setores de fundos imobiliários desde março de 2020, com o maior dividend yield da classe, de 10,3%.
A maior demanda por fundos de CRIs levou a gestora Rio Bravo, que já tem um fundo high grade (com títulos com alta qualidade de crédito e, portanto, menor risco), a lançar na Bolsa uma estratégia high yield (que embute maior perspectiva de retorno e, portanto, mais risco) na virada do ano: o FII RB Yield (RBHY11).
A opção pelo novo fundo se deve ao ambiente de juros baixos, que gera incentivo para que empreendedores usem o crédito “mais barato” para se alavancar, afirma Evandro Buccini, sócio e diretor de renda fixa e multimercado da Rio Bravo Investimentos.
Buccini defende que a demanda por financiamento imobiliário está em alta, em especial no setor residencial, com empresas tentando otimizar balanços.
Hoje, o RB Yield está com 60% do montante captado alocado em 14 CRIs. A maior parte (24%) está no setor de loteamento, enquanto ativos de incorporação e shoppings aparecem na sequência, com fatia de 7% cada do portfólio.
Oportunidades
Entre as ofertas realizadas nos três primeiros meses de 2021, o levantamento da Quantum mostrou quatro emissões de fundos de fundos imobiliários, que compram e vendem cotas de FIIs no mercado secundário.
Na avaliação de Politi, da REC, o momento está oportuno para os gestores de FOF por conta das oportunidades geradas pela crise, com fundos machucados pela pandemia e cotas descontadas na Bolsa.
É o caso, por exemplo, do segmento de lajes corporativas, diz, que deve se beneficiar de uma normalização com a vacinação no país e a retomada da economia. “Não consigo ver o home office permanecendo para a maioria das empresas, mas, sim, um sistema híbrido, rotativo”, diz.
Na carteira do REC Fundo de Fundos aparecem ativos como o Vinci Offices (VINO11) e o Guardian Logística (GALG11), de galpões. As maiores posições, contudo, estão em FIIs de recebíveis, caso do Barigui Rendimentos (BARI11), do FII da própria casa, o REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), e do Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11).
No fundo de fundos da More Invest (MORE11), a opção tem sido por diminuir as posições em FIIs de papel e ampliar em escritórios e shoppings. “Estamos saindo de operações com preços descolados, com fundos caros, e buscando FIIs que vão se beneficiar de uma retomada da economia, como escritórios e shopping centers”, afirma Bialoskorski, da More.
A expectativa, segundo ele, é de que no pós-pandemia haja uma inversão da demanda por ofertas, saindo de fundos de papel para aqueles de tijolo, com ativos reais, como shoppings e lajes.
Entre as maiores posições do fundo, segundo relatório de fevereiro, estavam o FII de lajes Tellus Properties (TEPP11), o de galpões Guardian Logística (GALG11) e o de shoppings BTG Pactual Shoppings (BPML11).
Já Lacerda, da Hieron, afirma que, diante do cenário de grande incerteza, tem preferido incluir na carteira dos clientes fundos imobiliários de recebíveis, que tendem a acompanhar melhor a subida de juros, e FIIs de logística, que seguem com perspectivas positivas de aumento das vendas no comércio eletrônico.